本文作者：王曼律师（公衡法翼传承团队成员）
房产作为现代家庭最重要的资产之一，如何传承给下一代，一直是大众关心的话题。一般而言，房产传承有三种方式：继承、赠与、买卖。三种方式有着不同的操作流程及法律风险，而且需要缴纳的费用也各不相同。
以继承方式进行房产传承，继承人在继承房屋后，对于登记在被继承人名下的商品房，如何过户到继承人名下？
以北京市不动产登记中心的要求为例，被继承人去世后，将原登记在被继承人名下的不动产过户给继承人/受遗赠人，有三种途径：第一种是通过提交公证书的方式办理过户；第二种是通过提交生效法律文书的方式完成过户；第三种是既不提交公证书，也不提交生效的法律文书，而是由参与继承的所有继承人、受遗赠人共同到不动产登记部门现场办理过户（有遗产管理人的、需一并到场）。
一、提交公证书进行过户
通过提交公证书的方式办理房产过户，指的是先到公证部门办理继承权公证，凭公证书办理不动产登记。采用继承权公证的方式完成继承房屋过户的前提是各继承人之间对房产的继承没有纠纷，可以达成一致意见。经过继承权公证，各继承人能够获得房产的份额得以确定，房屋的继承权人即可持该公证书向不动产登记中心申请完成变更登记，不动产登记中心亦将根据继承权公证书来确定房屋权属登记，
需要说明，这里的公证与公证遗嘱是两个不同的概念，公证遗嘱指的是遗嘱人在公证员的见证下订立的遗嘱，是我国法定的遗嘱形式。而这里的公证，是继承权公证，指继承开始后，各继承人就遗产的分配问题在公证处做的公证。如果采取提交公证书的方式办理房产过户，无论是法定继承、遗嘱继承还是遗赠，都必须先进行继承权公证，才能去不动产登记中心办理过户登记。
通过提交公证书进行过户，涉及的费用如下：
1、公证继承/遗赠的公证费
公证费用由每个省市自行规定，本文就北京地区的公证费用进行说明。涉及房产的继承、赠与和遗赠的，公证费按房屋面积计算，每建筑平方米80元。证明单方赠与或者受赠的，减半收取。每套房屋最多收取1万元。比如要继承一套50平米的房产，那需要支付4000元的公证费；如果要继承三套房屋，每套房屋都是150平米，那么也只需要按照每套房屋最高10000元的费用支付总共30000元的公证费。
2、房产过户环节中产生的费用
（1）房产证工本费80元。
（2）法定继承人继承取得房屋，免征个人所得税、增值税和契税，只需缴纳万分之五的印花税，但目前暂免征收印花税。
（3）非法定继承人（遗嘱或受遗赠继承人），缴纳3%契税和万分之五的印花税，但目前印花税暂免征收。
二、通过提生效法律文书的方式完成过户
很多人认为家庭成员之间对遗产分割处理得当，不存在矛盾，不需要通过诉讼的方式解决问题，其实这里的生效法律文书，不仅包括人民法院作出的判决书、裁定书，还包括调解书，也就是说，各继承人可以先行对房产继承问题进行商议，在达成一致的基础上，通过诉讼调解的方式获得调解书，继承人携带调解书去不动产登记中心办理房产过户。
通过提交生效法律文书进行过户，涉及的费用如下：
1、法院的案件受理费
法院的案件受理费，也就是诉讼费用，诉讼费用根据房屋市场评估价以及《诉讼费用交纳办法》中财产案件的收费标准计算得出，比如经过评估继承房屋的总价值为300万元的，案件受理费为30800元；总价值为1000万元的，案件受理费为81800元。如果适用简易程序或调解结案，则减半收取诉讼费，如果在诉前调解结案，诉讼费会更少。
2、关于鉴定费、评估费、保全费等费用（这些费用不是每个案子都会产生，在此不做详细说明。）
3、律师费
律师费并无统一标准，具体数额与诉讼阶段、遗产的金额、案件工作量、律师的专业程度和经验等都有关系。
4、房产过户环节中产生的费用
参考上文通过提交公证书进行过户。
需要注意的是，在诉讼继承中，继承人需要承担较高的诉讼费用和时间成本，并且存在一定的法律风险。因此，在选择诉讼继承时，也需要谨慎考虑，建议聘请律师协助进行继承纠纷的处理。当然，如果进入立案程序前，在法院组织调解下，各个继承人之间能够达成一致意见，那么法院会出具调解书结案，也会比较快捷，此时的时间成本和金钱成本可能比继承权公证还低。
三、所有相关人员共同到场办理过户
与前两种过户方式不同，第三种过户方式要求所有依法参与继承的继承人共同到不动产登记事务中心办理过户（有遗产管理人、遗嘱见证人的需一并到场），不需要经过其他的前置程序。该种方式也仅适用于各继承人对继承的房产份额没有异议的情形。
具体而言，申请人需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、被继承人的死亡证明、依法参与继承的所有继承人与被继承人之间的亲属关系证明等基础材料，有其他特殊情形的，则依据不同的情形提交相应的证明材料。不动产登记事务中心将对申请人提交的材料进行初步查验，如认为材料齐全，符合法定形式，可以进行继承材料查验的，出具《继承材料查验时间告知书》，要求所有依法参加继承的继承人（有遗产管理人、遗嘱见证人的需一并到场）按照约定时间去不动产登记事务中心接受询问，进行现场查验。依法参与继承的继承人应按照约定时间接受现场询问，进行现场查验。经查验和询问，得知有继承人未到场或需要补充提交相关证明文件的，中止查验。查验通过，需要缴税的，完成缴税，提交契税完税或者减免税凭证原件及复印件，符合受理条件的，不动产登记事务中心才进行受理。
受理之后，经不动产登记事务中心按照审核规则进一步审核申请资料，符合登记条件的，对拟登记事项在当地规划和国土资源管理委员会网站及不动产所在地进行公示，公示期为60日。公示期满无异议，且经进一步核实不动产登记相关情况，未发生影响不动产登记情形的，登记部门将登记事项记载于登记簿。其中任何一个环节不动产登记事务中心发现房屋权属不确定、任何继承人或利害相关人提出异议的，不动产登记事务中心不对争议进行实质审查，无法办理过户登记。根据北京市不动产登记相关部门的介绍，通过此种方式完成继承房屋过户的情形较少。
1、提交公证书进行过户
优点：快速、简便、费用较低
缺点：注重协商，且仅适用于继承人之间关系较好，不存在争议，遗产分配协商比较顺利的情况。
2、通过提交生效法律文书的方式完成过户
优点：通过法院的判决确定继承人和继承份额，效力更强，适用于各种情况，包括遗产分配存在争议、继承人之间关系紧张等情况。
缺点：程序复杂，费用较高，可能会影响到各继承人之间的关系。
3、所有相关人员共同到场办理过户
优点：无任何前置程序，无金钱成本
缺点：时间较长、程序复杂
综上所述，以继承方式进行房产传承，继承人在继承房屋后，对于登记在被继承人名下的商品房的过户方式，上述三种方式各有适用情况，需要根据具体情况进行选择，无论选择哪种方式，都需要注意按照继承权的合法性和公平合理的遗产分配。
在进行继承和办理房屋过户手续时，如果确实觉得比较复杂困难，可以请专业律师协助处理，避免出现法律风险和纠纷。
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